Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Парфенькино д., Клин гор. округ
Дача 110 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 17.07.2024.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 280 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 22 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈22,6 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20357
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 64 % | 4.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 280 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 970 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 909 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Парфенькино д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Парфенькино д. | 30 сот. | 350 000 | 11 667 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Парфенькино д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Парфенькино д. | 17 сот. | 190 000 | 11 176 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Парфенькино д. | 15 сот. | 589 000 | 39 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елгозино д. | 25 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кинематографист СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елгозино д. | 30 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елгозино д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елгозино д. | 25 сот. | 1 230 000 | 49 200 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 222 / 35 329 / 52 326 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 604 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 424 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 244 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 883 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 229 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Полянка СНТ | 105 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Юрьевка д. | 95 м² | 10 сот. | 4 599 000 | 48 411 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Простор СНТ | 101,9 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 35 329 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Шанс СНТ | 86 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 52 326 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Заповедное Озеро дп | 90 м² | 15,7 сот. | 3 300 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Милухино СНТ | 81 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Яр СНТ | 80 м² | 8,8 сот. | 2 300 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2024 | 2 950 000 | история площадки |
| 30.07.2024 | 1 950 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 21.08.2024 | 2 250 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хорошая дача из соснового кругляка в красивейшем месте под Клином.