Ленинградское ш., 58 км от МКАД
Мисирево д., Клин гор. округ
Дом 95 м², участок 14 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽, поднимали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 24.05.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 63 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,73 млн → дом ≈973 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,3 млн / целевая ≈4,77 млн / пессимист. ≈4,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈43 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Фроловское ≈0,6 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20356
Рейтинг 37/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 388 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 727 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 973 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 242 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мисирево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мисирево д. | 6,4 сот. | 823 000 | 128 594 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мисирево д. | 7,5 сот. | 989 000 | 131 867 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мисирево д. | 11,5 сот. | 1 399 000 | 121 652 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мисирево д. | 15 сот. | 820 000 | 54 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мисирево д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мисирево д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мисирево д. | 9,8 сот. | 3 800 000 | 387 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мисирево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 12 сот. | 240 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 52 000 / 84 211 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 297 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 032 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 767 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 238 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 43 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Стреглово д. | 88 м² | 11,5 сот. | 5 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Покровка д. | 100 м² | 10,5 сот. | 5 200 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Покровка д. | 100 м² | 10,5 сот. | 5 200 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 95 м² | 7,5 сот. | 8 000 000 | 84 211 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | Василево д. | 97 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 46 392 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Надежда СНТ | 102,5 м² | 18 сот. | 4 700 000 | 45 854 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 104 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 57 692 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Марфино д. | 120 м² | 20 сот. | 3 200 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Подоистрово д. | 80 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 77 м² | — | 9 950 000 | 129 221 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.05.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 14.06.2025 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.07.2025 | 2 700 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 538679. Под Авансом! Продается Зарегистрированный дом в деревне по цене участка! На данный момент коробка с фундаментом и оцинкованная крыша. Есть согласованный проект дома! Коммуникации (газ и электричество) по границе. Участок ровный 14 соток. До станции 7 минут пешком. Один собственник, более 5-ти лет в собственности. Свободная продажа.