Ленинградское ш., 76 км от МКАД
Росинка СНТ, Клин гор. округ
Дача 84 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 469 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: скважина; свет — 10 кВ; в описании: печь.
До ст. Ямуга ≈2,4 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20355
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 088 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 469 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 031 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 179 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 1 747 000 | 87 350 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Утро СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесная Дача СНТ | 6 сот. | 625 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Локомотив-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Клинское СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Юность-2007 СНТ | 16 сот. | 779 000 | 48 688 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 29 154 / 43 850 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 341 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 224 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 107 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 873 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 732 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Клинское СНТ | 86 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 21 512 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Зеленоградец СНТ | 85 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 27 059 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Новоподрезково КП | 85 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 41 176 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесная Дача СНТ | 93,5 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 43 850 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Высокое СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 38 750 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Вертикаль СНТ | 96 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Северянин СНТ | 72 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 19 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Урожай СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мичуринец СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ручеек СНТ | 100 м² | 8 сот. | 1 999 000 | 19 990 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в Клинском районе, Снт "Рассвет". На карте смотрите деревня Масюгино, Снт Рассвет. Это рядом с Высоковском. Участок правильной формы, 6 соток, на самом высоком месте среди 4 товариществ. Участок ухожен. Соседи замечательные. Дом двухэтажный, обшит сайдингом. Металлическая входная дверь. На первом этаже терраса 18 кв. М. С небольшой гардеробной, кухня 8 кв. М. И комната 16кв. М. С дровяной печкой. Винтовая лестница с окошком на второй этаж очень удобная. На втором этаже комната 24 кв. М. С окнами на две стороны и комната 11 кв. М. Окна в комнатах пластиковые. На участке есть удобная беседка, сарай, душевая, туалет, дровница. Электричество 10 квт. Скважина. Есть парковочное место. Всё сделано с душой! Продаю по семейным обстоятельствам. В 10 минутах езды в Высоковске прекрасное озеро для купания и рыбалки. Лес хорош для прогулок и сбора грибов. В 25 минутах ходьбы по лесу станция Ямуга.