Ленинградское ш., 40 км от МКАД
Березки пос., Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 12.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Земля ≈214 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,71 млн → дом ≈890 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −590 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берёзки-Дачные ≈0,3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20351
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 213 752 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 710 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 890 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Жуково д. | 12,6 сот. | 3 600 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жуково д. | 12,6 сот. | 2 400 000 | 190 476 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березки пос. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березки пос. | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березки пос. | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жуково пос. | 13,5 сот. | 6 900 000 | 511 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жуково пос. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жуково пос. | 7,6 сот. | 1 140 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березки-2 СНТ | 6,7 сот. | 1 900 000 | 283 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жуково пос. | 5 сот. | 3 250 000 | 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 800 / 64 000 / 110 417 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 275 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 111 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 948 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 620 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -590 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Березки-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пищевик СНТ | 50 м² | 6,8 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Новое Мишкино КДЗ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лесная Полянка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Метролог СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березки СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 75 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Стеклопластик СНТ | 48 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 110 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ложки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Семейный Некст КП | 50 м² | 7 сот. | 4 550 000 | 91 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
участок прямоугольный с домом,недостроенный.от станции пять минут хода.До Ленинградского вокзала один час езды на электричке.до МКАДа 47 км