Ленинградское ш., 56 км от МКАД
Чайка-Кулон СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 73 м², участок 9 сот., 1999 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,25 млн → дом ≈2,25 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Головково ≈1,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20348
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 151 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 637 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 248 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 252 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 849 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Головково д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Головково д. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесное Озеро СНТ | 7,9 сот. | 1 700 000 | 215 190 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково д. | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково д. | 10,7 сот. | 950 000 | 88 785 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково д. | 45,1 сот. | 9 010 000 | 199 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково д. | 19 сот. | 1 408 960 | 74 156 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково д. | 10 сот. | 3 700 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головково д. | 9,9 сот. | 2 250 000 | 227 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 857 / 52 143 / 152 778 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 716 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 530 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 344 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 973 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 462 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Головково д. | 73 м² | 9,1 сот. | 3 500 000 | 47 945 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головково д. | 75 м² | 12 сот. | 10 500 000 | 140 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сахарник СНТ | 72 м² | 9 сот. | 10 900 000 | 151 389 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Энергетик-4 СНТ | 72,2 м² | 7 сот. | 2 999 999 | 41 551 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково д. | 70 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 54 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесная Поляна-5 СНТ | 70 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесное СНТ | 70 м² | 7 сот. | 4 600 000 | 65 714 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энергия СНТ | 69,5 м² | 6,8 сот. | 2 800 000 | 40 288 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 2-я Смирновка пос. | 72 м² | 8 сот. | 11 000 000 | 152 778 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Электронстрой СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся жилой дом, общей площадью 73 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 908 кв.м., в эколoгичеcки чистoм районe Солнечнoгopcкoго района в близи деpeвни Головково. Участок ровный, прямоугольной формы, отмежеван, поставлен на кадастровый учет. Дом 2-х этажный, материал стен-дерево. В доме имеется душ, заведен газ, баллон, который установлен в специальном ящике на улице. Дом полностью готов к дачному проживанию. Дом поставлен на кадастровый учет, оформлен как жилой. На участке находится беседка, сарай и кирпичный гараж. Дoм c учaстком нaxoдятся нa oгopожeнной и круглогoдично оxpаняeмой теppитоpии СHT Чайка-Кулон. Ввъезд на территорию СНТ через шлагбаум, имеется видеонаблюдение. Территория СНТ окружена сосновым лесом, в шаговой доступности чистейший пруд. В 15 минутах езды на машине находится озеро Сенеж с оборудованными зонами отдыха и пляжами. К СНТ подведен газ. Организован вывоз мусора. Круглогодичный подъезд. Зимой дороги чистят. Рядом с СНТ, в деревне расположен супермаркет. В летнее время на территорию СНТ приезжают продуктовые лавки. Рядом ж/д станция Головково в пешей доступности. Один собственник. Полная сумма в договоре. Быстрый выход на сделку. Разумный торг возможен. Свободная продажа!!! Оперативный показ!!!