Ленинградское ш., 20 км от МКАД
Владычино КП, Химки гор. округ
Дом 204 м², участок 6,9 сот., кирпич, 2024 год.
Цена 42 тыс. ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 513 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈355 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 58,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 42 тыс.–232 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈3,88 млн, покупка после торга ≈36 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈21,99 млн / целевая ≈19,79 млн / пессимист. ≈17,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈13,67 млн ₽, маржа 78 %, ROI 349 %.
⚠ ROI 349 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — центральная; отопление — центральное; в описании: скважина.
До ст. Аэропорт Шереметьево. Терминалы B, C ≈7 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20344
Рейтинг 81/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.4 |
| участок | 5 | 26 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 354 975 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 58,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 449 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Владычино д. | 8 сот. | 4 990 000 | 623 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Владычино д. | 10 сот. | 3 999 000 | 399 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Владычино д. | 20 сот. | 6 800 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Владычино д. | 11 сот. | 3 500 000 | 318 182 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Владычино д. | 15 сот. | 10 500 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Владычино д. | 15 сот. | 15 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поярково д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Владычино д. | 15 сот. | 10 700 000 | 713 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поярково д. | 6,5 сот. | 2 100 000 | 323 077 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Владычино д. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 204 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 899 / 105 657 / 232 180 |
| цена объекта | 42 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 35 700 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 21 986 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 20 887 000 ₽ |
| продажа: целевая | 19 787 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 17 589 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 13 673 300 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 349 % |
| пояснение расчета | ROI 349 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 349 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Шемякино д. да: «ванных» + «меблирован» | 214,8 м² | 6,6 сот. | 9 000 000 | 41 899 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Владычино КП да: «санузлом» + «ремонтом» | 211 м² | 6,7 сот. | 48 990 000 | 232 180 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Клушино д. да: «санузел» + «ремонт» | 200 м² | 7 сот. | 19 990 000 | 99 950 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Исаково д. да: «ванные» + «мебелью» | 220 м² | 7,5 сот. | 24 500 000 | 111 364 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 42 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 42 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Стильный дом в охраняемом коттеджном посёлке Владычино, городской округ Химки идеальное пространство для большой семьи. Современный 2-этажный коттедж 204 м2: 1 ЭТАЖ прихожая, кабинет, просторная гостиная, кухня-столовая, большой санузел с ванной и душевой кабиной, котельная. 2 ЭТАЖ 4 спальни, санузел хватит места родителям, детям и даже гостям. В большой спальне балкон. В доме выполнен качественный ремонт с использованием современных материалов. Дом светлый, тёплый, грамотная, функциональная планировка, полностью готов для комфортного проживания вся мебель и техника остаются новым владельцам. Ухоженный участок 6.94 сотки с газоном. Высажены плодовые деревья и туи. Выполнен дренаж, предусмотрено освещение на входе. Установлено видеонаблюдение 3 видеокамеры по периметру дома. Крытая парковка на 2 автомобиля с автоматическими воротами. Забор из профлиста + металлопрофиль. О ДОМЕ: Материал строительства кирпич Утеплитель Rockwool (толщина 50 мм) Облицовка облицовочный кирпич Фундамент ленточный монолитный, глубина 2.5 метра Перекрытия монолит Кровля металлочерепица Материал полов керамогранит - система тёплых полов, ламинат Бытовая техника Kuppersberg. КОММУНИКАЦИИ: Отопление центральное газовое, котёл Baxi Водоснабжение центральное + скважина (10 колец) Канализация центральная Интернет проводной Поселковые платежи 7.500 рублей/месяц (вода, канализация, вывоз мусора, охрана, уборка снега зимой). Посёлок Владычино ориентирован на круглогодичное проживание: соседи живут здесь постоянно. Территория закрыта и находится под охраной, внутри обустроены детские и спортивные площадки. Живописная река Клязьма на территории посёлка, 5 минут пешком от дома. При въезде в посёлок продуктовый магазин. ИНФРАСТРУКТУРА: Для обучения детей жители выбирают школы в д. Поярково и Лунёво в 2 км. Транспортная доступность: До аэропорта Шереметьево 20 минут на машине Химки, Сходня и Зеленоград в 15 минутах езды: детские сады, поликлиники, торговые центры, спортивные комплексы До ЖД станций Новоподрезково, Сходня, Лобня комфортные 20-25 минут на автомобиле Дом полностью готов к заселению. ЗВОНИТЕ! Показ по договорённости.