Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Дружба СНТ, Раменский гор. округ
Дом 42 м², участок 6 сот., газобетон.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 05.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 458 тыс. → дом ≈3,04 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 73 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,46 млн / целевая ≈4,01 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль −150 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина, колодец, газ.
До ст. Барыбино ≈18,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2034
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 309 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 042 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 72 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Арменево д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Арменево д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малиновка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Арменево д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малиновка СНТ | 12 сот. | 699 000 | 58 250 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арменево д. | 8,2 сот. | 650 000 | 79 268 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арменево д. | 16,2 сот. | 1 600 000 | 98 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арменево д. | 10,5 сот. | 800 000 | 76 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арменево д. | 30 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арменево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 917 / 83 333 / 122 449 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 456 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 233 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 010 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 565 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -150 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Ганусово пос. | 48 м² | 3 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Новая Владимировка КП | 49 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 122 449 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Лесная Поляна-1 КП | 54 м² | 4 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок площадью 6-ть соток в садовом товариществе Дружба. На участке расположен двухэтажный дом из газоблоков на монолитном фундаменте, пластиковые окна, снаружи обшит пластиковой вагонкой, внутри обшивка стен -деревянная вагонка, металлическая крыша. Площадь первого этаже 42 кв. м. Отдельно стоящая душевая, туалет, хозблок 2х6. На участке колодец и две скважины. Вода в доме в летнее время. Баллонный газ. Хорошая транспортная доступность: от ст. м Котельники сорок минут на 324 автобусе до автостанции Бронницы, от автостанции пятнадцать мин. на автобусе 64. Один собственник, наследство 2022 года от матери к дочери.