Ленинградское ш., 88 км от МКАД
Рассвет СНТ, Клин гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 18.06.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 543 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 36 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,15 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈257 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Ямуга ≈2,3 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №20339
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 194 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 512 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 543 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 057 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 744 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 1 747 000 | 87 350 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Утро СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесная Дача СНТ | 6 сот. | 625 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Локомотив-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клинское СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Вертикаль СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 43 750 / 121 978 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 146 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 939 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 731 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 317 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 257 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | да: «сан узел» + «мебель» | 91 м² | 6 сот. | 11 100 000 | 121 978 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Спутник СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 96 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мичуринец СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 84 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2025 | 1 650 000 | история площадки |
| 10.08.2025 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
78км от мкад,ленинградское шоссе. клинский район, вблизи д.Масюгино , снт Рассвет. жд.станция ямуга 2.5км пешком. Продается дом из бруса 2эт.90м2 +20м2 веранда.Фундамент под основным домом ленточный. 1эт. кухня, 3 жилые комнаты. 2эт. 20м2 комната.