Ленинградское ш., 77 км от МКАД
Опалево д., Клин гор. округ
Дом 38 м², участок 20 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 27.12.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 50 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,41 млн → дом ≈1,79 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–206 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −1,6 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Клин ≈9,4 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №20337
Рейтинг 19/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 3.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 425 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 408 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 792 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 158 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Опалево д. | 19 сот. | 1 150 000 | 60 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Опалево д. | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Опалево д. | 19 сот. | 2 850 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Голиково д. | 17 сот. | 1 999 999 | 117 647 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Опалево д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 10,4 сот. | 980 000 | 94 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 18,5 сот. | 1 450 000 | 78 378 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 15,5 сот. | 1 100 000 | 70 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 8,2 сот. | 576 000 | 70 244 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 65 238 / 205 714 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 346 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 229 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 111 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 877 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 603 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Шевляково пос. | 40 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новощапово д. | 36 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Динамо СНТ | 35 м² | 12 сот. | 7 200 000 | 205 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Напругово д. | 40 м² | 20 сот. | 4 999 999 | 125 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Мякинино д. | 40 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Заовражье д. | 40 м² | 14,4 сот. | 1 300 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Малое Щапово д. | 35,7 м² | 15 сот. | 4 200 000 | 117 647 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Раздолье пос. | 40 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Колос СНТ | 30,7 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 74 919 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лесная поляна КП | 36 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.12.2025 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaeтcя дoм 38,1 кв. м в дepевне Опалево Kлинcкoгo pайона, 72 км oт MКАД. Дом 59, из бруca 150150 на фундаментe с подвалом зaрегиcтpиpовaн кaк жилoй, жилое стpоение, pacпoлoжeн на земельном учacтке 20 соток. Выхoд нa oбe прoтивопoлoжныe улицы.