Ленинградское ш., 53 км от МКАД
Пенсионер-2 СНТ, Клин гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 2 млн ₽ от 09.12.2025.
Рейтинг 78/100 · уверенность 54 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 834 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 64 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,65 млн / целевая ≈4,18 млн / пессимист. ≈3,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,3 млн ₽, маржа 35 %, ROI 54 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Покровка ≈3,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20336
Рейтинг 78/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 834 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 066 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пенсионер-2 СНТ | 7,5 сот. | 570 000 | 76 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нагорное СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ленинградское шоссе, 74-й км | 47,3 сот. | 9 468 000 | 200 169 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нагорное СНТ | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дулепово д. | 28 сот. | 9 950 000 | 355 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Металлург СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дулепово д. | 24 сот. | 10 500 000 | 437 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Металлург СНТ | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Металлург СНТ | 30 сот. | 4 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дулепово д. | 47,4 сот. | 9 468 400 | 199 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 000 / 109 375 / 150 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 646 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 414 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 181 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 717 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 302 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Толстяково д. | 40 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Никитское д. | 32 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 109 375 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Толстяково д. | 46 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 130 435 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Макет СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.12.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 20.01.2026 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 2 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 900 000 (−900 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок.