Ленинградское ш., 83 км от МКАД
Спас-Заулок с., Клин гор. округ
Дача 70 м², участок 6,2 сот., бревно.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 10.12.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 400 тыс. → дом ≈1,45 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,13 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Решетниково ≈3,2 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20335
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 561 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Спас-Заулок с. | 13,3 сот. | 1 490 000 | 112 030 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жуково д. | 13 сот. | 850 000 | 65 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спас-Заулок с. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельмогово д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спас-Заулок с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вельмогово д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вельмогово д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вельмогово д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вельмогово д. | 11,9 сот. | 800 000 | 67 227 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 714 / 30 804 / 42 500 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 127 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 021 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 914 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 702 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 170 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Комарово сад. уч. | 60 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | М-10 Россия 108-й км | 56 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 357 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Выставочное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Кристалл СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Искра СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Березино СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 28 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Росинка СНТ | 84 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 29 762 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Фабрика Ремонта и Пошива Одежды № 12 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Новоподрезково КП | 85 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 41 176 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.12.2025 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается приобрести в собственность дачу. Дом 70 кв. М. На земельном участке 6,24 сотки в Снт Дойбица. Дом 7х8 метров, из бревна, теплый, с мансардным этажом. Отапливается электричеством. В доме имется печь. В рабочем состоянии. Дом состоит из: двух спалных комнат, кухня-столовая на первом этаже. Мансардный этаж одна комната. Сам участок ухоженный. Имеет плодово-ягодные культуры. От Москвы 90 км. По Ленинградскому шоссе. В 15 минутах прогулочным шагом от ж/д станции Путипроводная.