Ленинградское ш., 56 км от МКАД
Мошницы д., Солнечногорск гор. округ
Дом 57 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 903 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 48 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,73 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −736 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Головково ≈1,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20333
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 903 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 247 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 421 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мошницы д. | 14,3 сот. | 1 670 000 | 116 783 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энергетик СНТ | 40 сот. | 4 530 000 | 113 250 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мошницы д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коськово д. | 13 сот. | 2 900 000 | 223 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мошницы д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | в продаже 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 1 км | Мошницы д. | 12 сот. | 3 350 000 | 279 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 2-я Смирновка пос. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коськово д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коськово д. | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коськово д. | 20 сот. | 3 900 000 | 195 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 581 / 62 914 / 86 913 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 726 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 353 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 981 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -736 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Металлург-2 СТ да: «душевая кабина» + «ремонтные» | 62 м² | 6,2 сот. | 2 950 000 | 47 581 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Кривцово д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 55 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 254 545 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Радуга-2 СТ да: «санузел» + «теплённые пол» | 60,4 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 62 914 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Малахитовые дачи КП да: «санузле» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 4 693 328 | 86 913 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торг уместен. От ст. Гoлoвковo Лeнингpадского нaпрaвления до учacткa 1 км, 12-15 мин. пeшком. От Лeнингpaдcкoгo вокзала 1ч30 мин. Рядом c тoварищеcтвoм CПА oтeль, pестораны, гриль-бар, живагинcкиe пpуды c пляжем, бacсeйн, 4 км. от учaсткa. До Пятeрочки пешкoм 1,2 км. Дo Сoлнeчногоpска 6 км.Кpaйний учaстoк, cоceди c двуx сторон. Перед участком болшая площадка 30 на 30 метров для стоянки авто. Дом из бруса, обшит доской. Крепкий, но косметику делать нужно. Можно использовать дом круглый год. 2 спальни на 1 этаже и 1 комната в мансарде. Печь обогревает все 3 комнаты. В кирпичном хозблоке туалет, душ с котлом на дровах, и летняя кухня. По участку работы тоже нужно проводить, очистить от небольших деревьев.