Новорязанское ш., 14 км от МКАД
Машково СНТ, Люберцы гор. округ
Дом 20 м², участок 4 сот., щитовой, 2005 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 52 %
Земля ≈677 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 2,71 млн → дом ≈792 тыс. ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 213 тыс.–309 тыс. ₽/м², медиана 225 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,32 млн / целевая ≈3,89 млн / пессимист. ≈3,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈82 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Коренёво ≈2,8 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2033
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 677 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 708 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 792 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Машково д. | 10 сот. | 10 400 000 | 1 040 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Долгий Луг СНТ | 6 сот. | 7 500 000 | 1 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красково дп | 18 сот. | 11 000 000 | 611 111 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Долгий Луг СНТ | 6 сот. | 8 500 000 | 1 416 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Многодетных семей Виктория СНТ | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Многодетных семей Виктория СНТ | 25 сот. | 12 000 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Машково д. | 12 сот. | 12 000 000 | 1 000 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марусино д. | 13 сот. | 5 250 000 | 403 846 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марусино д. | 8 сот. | 7 000 000 | 875 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марусино д. | 6 сот. | 10 200 000 | 1 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 213 198 / 225 000 / 309 417 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 321 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 105 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 889 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 457 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 82 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.7 км | Чайка СНТ | 19,7 м² | 5,6 сот. | 4 200 000 | 213 198 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Елочка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Металлург ТСН | 22,3 м² | 3 сот. | 6 900 000 | 309 417 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Небольшой 2-х этажный летний домик, в котором есть всё для нахождения при плюсовой температуре. Есть большая беседка, летняя кухня, забетонированная стоянка под одну машину. Железный забор с трёх сторон, также металлический каркас под теплицу установлен. Деревья: вишня, яблоня, груша, виноград Изабелла обвивает беседку и каждый год даёт вкусный урожай.