Ленинградское ш., 49 км от МКАД
Восход СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 55,4 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 64 %
Земля ≈332 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 2,32 млн → дом ≈276 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈708 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,86 млн / целевая ≈4,37 млн / пессимист. ≈3,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈967 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: скважина; септик; в описании: печь, баня.
До ст. Подсолнечная ≈2,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20328
Рейтинг 67/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 66 % | 28.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 331 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 324 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 276 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 982 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | 17 сот. | 6 500 000 | 382 353 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Заречье СНТ | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 12 сот. | 5 100 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Скородумки СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рекино-Кресты д. | 20 сот. | 5 699 000 | 284 950 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 11,7 сот. | 8 500 000 | 726 496 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Рекино-Кресты д. | 11 сот. | 3 999 999 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рекино-Кресты д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 5 сот. | 2 400 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 708 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 786 / 83 333 / 116 667 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 856 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 613 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 370 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 885 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 967 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Журавли СНТ | 60 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Испытатель-4 СНТ | 57 м² | 4 сот. | 3 800 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дубинино д. | 52 м² | 9,5 сот. | 10 500 000 | 201 923 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Мосстройпрогресс СНТ | 54 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 59,9 м² | 3,5 сот. | 6 000 000 | 100 167 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Слободка СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 249 900 | 54 165 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Братцево СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 51 786 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Новинки д. | 55 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 109 091 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Испытатель-4 СНТ | 60 м² | 6,4 сот. | 4 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Редино д. | 58,3 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 111 492 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0025028. Продается дача в СНТ "Восход", участок 7 соток. На участке деревянный дом, баня, хозблок. Все в жилом состоянии. Вода - скважина, отопление электричеством и дровяной печью, септик, есть возможность подключения к магистральному газу. На участке много цветов и плодовых деревьев. На территории небольшой пруд. Рядом озеро Сенеж с оборудованными пляжами. Хорошая подъездная дорога. Один взрослый собственник с 1997 года.