Ленинградское ш., 76 км от МКАД
Кристалл СНТ, Клин гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 17.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 469 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,69 млн ₽, маржа −117 %, ROI −54 %.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. Ямуга ≈0,8 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20321
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 088 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 469 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 031 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Железнодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Дача СНТ | 6 сот. | 625 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Утро СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Локомотив-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 1 747 000 | 87 350 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Клинское СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 31 250 / 50 877 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 800 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 710 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 620 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 440 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 685 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −117 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Искра СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Комарово сад. уч. | 60 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Клин-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Фабрика Ремонта и Пошива Одежды № 12 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Зеленоградец СНТ | 57 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 50 877 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мир-2007 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 76 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Назарьево д. | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Урожай СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мир-2007 СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 30 357 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу. На участке 2 жилых дома (каждый по 30 кв. М. ; дома утепленные). Мебель новая. 1-ый дом: 2 жилые комнаты (укомплектованы мебелью). 2-й дом: теплая кухня + спальня. На участке хозблок, оборудованный террасой, душевая, туалет. Водоснабжение скважина. Септик. Летняя кухня 25 кв. М. 2 холодильника, морозильная камера, стиральная машина. Участок ухоженный, фруктовые деревья, кустарники. Соседи хорошие. На территории Снт 3 продуктовых магазина, строительный рынок. Круглогодичный подъезд. Зимой дороги чистят. До станции Ямуга 15 минут пешком. Рядом лес: грибы, ягоды. Заезжай и живи. Один собственник.