Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Фоминское СНТ, Раменский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 55 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 244 тыс. → дом ≈656 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,08 млн / целевая ≈975 тыс. / пессимист. ≈866 тыс. → от пессимистичной прибыль −299 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Непецино ≈9,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2032
Рейтинг 14/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 244 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 656 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Фоминское СНТ | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | А-108 266-й км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новотроицкое д. | 7 сот. | 450 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новотроицкое д. | 6 сот. | 258 000 | 43 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фоминское д. | 19,2 сот. | 1 700 000 | 88 542 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новотроицкое д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яньшино д. | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никитское с. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Анюта ТСН | 6 сот. | 222 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Анюта СНТ | 8,3 сот. | 950 000 | 114 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 52 500 / 77 500 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 083 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 029 000 ₽ |
| продажа: целевая | 975 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -299 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Фоминское д. | 20 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Восход-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Песчанка СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Катунино СНТ | 20 м² | 6,3 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Катунино СНТ | 20 м² | 5,9 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Клеверная Дымка дп | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Суханово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Аргуново д. | 18,5 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 132 432 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | 20 м² | 6,3 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Химик-5А СНТ | 21,6 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 50 926 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача на участке 6 соток правильной формы. На участке имеется колодец, выгребная яма, сарай, бытовка с импровизированной кухней и спальней (отличное решение на время стройки), которая подключена к электропитанию. В СНТ тихо (видео по запросу), соседи не беспокоят. Находится в часе езды на автомобиле от МКАД по M5. Просмотр по договорённости.