Ленинградское ш., 70 км от МКАД
Урожай СНТ, Клин гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 25.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 469 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −862 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Ямуга ≈0,5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20311
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 088 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 469 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 081 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 729 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесная Дача СНТ | 6 сот. | 625 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Утро СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Локомотив-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Клинское СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 1 747 000 | 87 350 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 857 / 45 814 / 105 994 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 257 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 094 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 931 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 606 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -861 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Выставочное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 857 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Северянин СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Росинка СНТ | 75,9 м² | 7,3 сот. | 3 490 000 | 45 982 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ягодка СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 68,4 м² | 5 сот. | 7 250 000 | 105 994 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Ветеран СНТ | 71,2 м² | 8 сот. | 3 250 000 | 45 646 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Солнышко СНТ | 70 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Росинка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Решетниково пос. | 73,5 м² | 6,4 сот. | 5 000 000 | 68 027 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Урожай СНТ | 74,2 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 87 601 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.04.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасное предложение в экологически чистом месте, в 10 минутах от станции ямуга. Продается дача из бруса, дом 6 на 6, два этажа + балкон, облицовка сайдинг, утеплён, крыша черепица. Планировка: 1-й этаж: кухня, две смежные комнаты, балкон. 2-й этаж: две комнаты. Внутри всё отделано вагонкой, состояние как на фото. Участок 12 соток, всегда ухожен и обработан, есть множество плодовых деревьев и кустарников, огорожен забором из профлиста с воротами и калиткой. На участке имеется душ с эл. Нагревателем, туалет, беседка. Коммуникации: скважина( вода подведена в дом и в душ), электричество. Звоните, оперативный показ!