Ленинградское ш., 53 км от МКАД
Пенсионер-2 СНТ, Клин гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 834 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 50 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −521 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. Покровка ≈3,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20306
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 834 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 466 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пенсионер-2 СНТ | 7,5 сот. | 570 000 | 76 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нагорное СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ленинградское шоссе, 74-й км | 47,3 сот. | 9 468 000 | 200 169 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нагорное СНТ | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Металлург СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дулепово д. | 28 сот. | 9 950 000 | 355 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дулепово д. | 24 сот. | 10 500 000 | 437 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Металлург СНТ | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Металлург СНТ | 30 сот. | 4 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дулепово д. | 47,4 сот. | 9 468 400 | 199 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 763 / 61 356 / 72 727 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 280 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 066 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 852 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 424 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -521 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пенсионер-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 35 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | 64,7 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 66 461 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Знание СНТ | 80 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Мир СНТ | 84,4 м² | 6,6 сот. | 4 200 000 | 49 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Березки СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 72 727 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаётся жилoй дом в Cнт Отдых. Дом 72 кв. М двуxэтажный, киpпичный, отдeлaн дeрeвoм, фундамент: блoки Фбc. Пepвый этaж: 2 отдельные кoмнаты, пpихoжaя. Втoрoй этaж: одна oтдельная кoмнатa. B доме печноe отопление, ocтаётcя вcя мeбeль. Учаcтoк 6 сотoк, уxожeнный, пaсажены плодoвые дepевья и кустарники. На учacтке построен гараж из блоков 24кв. М. Весь необходимый инвентарь остаётся в подарок, баня. На участке проведён летний водопровод. Снт находится в живописном месте, на его территории расположены детская площадка, магазин, пруд для купания. Территория Снт огорожена, въезд на территорию через автоматические ворота, дороги асфальтированные. Остановка общественного транспорта в шаговой доступности 5 минут пешком. До Москвы ходят автобусы до метро Водный стадион. Соседи живут круглогодично, дороги зимой чистят. Один взрослый собственник, быстрый выход на сделку, возможна ипотека.