Ленинградское ш., 88 км от МКАД
Крутой Берег КП, Клин гор. округ
Дом 61,4 м², участок 7,5 сот., 2025 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 23.01.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 498 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,23 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,66 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
Коммуникации: газ — нет; свет — нет.
До ст. Высоково ≈6,8 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №20302
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 434 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 498 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 702 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Макшеево д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Жестоки д. | 29,5 сот. | 7 800 000 | 264 407 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шипулино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макшеево д. | 7,8 сот. | 470 000 | 60 256 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шипулино д. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Берег дп | 20 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шипулино д. | 15,3 сот. | 1 300 000 | 84 967 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макшеево д. | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макшеево д. | 9 сот. | 999 000 | 111 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шипулино д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 228 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 846 / 30 000 / 52 718 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 797 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 707 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 617 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 438 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 660 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Третьяково СНТ | 60 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 91 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Южное СНТ | 60,7 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 52 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Мир-2007 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Удача СНТ | 60 м² | 10,1 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Удача СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Зеленоградец СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ручеек СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Колос СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Селенское СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Северянин СНТ | 65 м² | 8 сот. | 900 000 | 13 846 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.01.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот:5277. Предлагается к продаже дом 2025 года постройки: Московская область, Клинский район, деревня Макшеево, КП "Добрый Берег". Дом зарегистрирован как жилой - ПРОПИСКА! Удобная планировка для комфортной жизни: просторная кухня-гостиная, 2 Торг.