Ленинградское ш., 56 км от МКАД
Заря СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 54 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 710 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Головково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20291
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 13 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 785 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 710 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 740 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дружба СНТ | 10,7 сот. | 950 000 | 88 785 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головково д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Головково д. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лаптево д. | 47 сот. | 3 757 600 | 79 949 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Головково д. | 45,1 сот. | 9 010 000 | 199 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Головково д. | 19 сот. | 1 408 960 | 74 156 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Головково д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Головково д. | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Головково д. | 10,7 сот. | 950 000 | 88 785 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ожогино д. | 6,3 сот. | 1 000 070 | 158 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 069 / 49 020 / 79 000 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 696 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 561 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 157 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 005 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Надежда-1 СНТ | 51,1 м² | 6,6 сот. | 6 300 000 | 123 288 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Содружество СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мошницы д. | 57 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Рябинка СНТ | 54 м² | 8,2 сот. | 3 400 000 | 62 963 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лесное СНТ | 58,4 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 47 945 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Электронстрой СНТ | 51 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Волна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 79 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Лоза СНТ | 51,8 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Чайка-2 СНТ | 58 м² | 6 сот. | 1 860 000 | 32 069 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Покровка д. | 54,1 м² | 5,4 сот. | 2 000 000 | 36 969 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 20.03.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Станьте обладателем этого прекраснейшего уголка природы! Дача с неповторимым шармом для отличного отдыха от городской суеты! Тихое место! Хорошая транспортная доступность. Кругом лес, ручей, тишина. Много грибов, ягод.