Ленинградское ш., 58 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Клин гор. округ
Дача 58,2 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 27.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 57 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 952 тыс. → дом ≈648 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 82 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,13 млн / целевая ≈4,61 млн / пессимист. ≈4,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,68 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: колодец, газ.
До ст. Новопетровская ≈13,3 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20282
Рейтинг 79/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 13 % | 0.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 984 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 952 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 134 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Денисово СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шарино д. | 18 сот. | 3 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шарино д. | 31 сот. | 4 200 000 | 135 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нарынка пос. | 16,3 сот. | 2 890 000 | 177 301 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алексейково д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алексейково д. | 24,7 сот. | 2 964 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Украинка д. | 9,4 сот. | 1 860 000 | 197 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алексейково д. | 6,7 сот. | 794 920 | 118 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алексейково д. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алексейково д. | 8 сот. | 1 085 280 | 135 660 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 064 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 82 143 / 92 727 / 108 333 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 127 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 871 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 614 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 678 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Алешкино-2 КП | 55 м² | 8,5 сот. | 5 100 000 | 92 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Поджигородово д. | 60 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Комарово КП | 56 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 82 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию участок 8 соток с домой 58,2 кв. М. Снт "Лесная поляна". Участок по периметру огорожен забором. На участке 2-х этажный дом из бруса, обшитый вагонкой. В доме 3 комнаты на первом этаже, прихожая и кухня, одна комната на втором этаже, Видео Внутри По Запросу! В доме есть электричество, вода централизованна. На участке отдельно стоящие веранда, туалет, колодец. Снт газифицировано, в доме не проведен. 1 взрослый собственник Без Обременений! Звоните, отвечу на все Ваши вопросы!