Ленинградское ш., 33 км от МКАД
Дружба пос., Раменский гор. округ
Дом 64,7 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 04.05.2026.
Рейтинг 81/100 · уверенность 57 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,07 млн → дом ≈926 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 45 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,85 млн / целевая ≈5,27 млн / пессимист. ≈4,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,89 млн ₽, маржа 40 %, ROI 68 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Стреглово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20281
Рейтинг 81/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 074 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 926 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 312 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Тимирязевец СНТ | 15 сот. | 2 395 000 | 159 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское д. | 12 сот. | 7 700 000 | 641 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горки с. | 7,9 сот. | 1 450 000 | 183 544 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никитское д. | 20 сот. | 4 700 000 | 235 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горки с. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горки с. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мисирево д. | 22,6 сот. | 3 100 000 | 137 168 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горки с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сохино д. | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сохино д. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 094 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 987 / 71 310 / 80 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 851 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 558 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 266 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 681 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 887 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Никитское д. | 80 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 80 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Борисово д. | 77,8 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 44 987 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Отрада-парк КП | 84 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 71 310 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в которым можно реализовать все ваши мечты о собственном доме. Имеется капитальный фундамент и добротный первый этаж с печью. Второй этаж мансардный -щитовой, крыша не течет. Участок ровный, правильной формы не сырой. Вода летний водопровод, электричество подключено. В снт въезд через шлагбаум. До станции Стреглово 15 мин пешком. Дороги в снт зимой чистят. 1 собственник, более 5 лет в собственности. Оперативный показ. Дом оформлен как жилой- прописаться и использовать материнский капитал возможно.