Ленинградское ш., 63 км от МКАД
Покров д., Клин гор. округ
Дом 36 м², участок 8 сот., каркас, 2025 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 24.12.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 55 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 753 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 69 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈513 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня, колодец.
До ст. Покровка ≈3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20278
Рейтинг 43/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 22.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 081 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 753 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 247 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 639 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Покров д. | 8,2 сот. | 898 700 | 109 598 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Покров д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Покров д. | 6,3 сот. | 586 117 | 93 034 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щучье озеро дп | 7,2 сот. | 700 000 | 97 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Покров д. | 23,5 сот. | 1 500 000 | 63 830 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Щучье озеро дп | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Щучье озеро дп | 14,3 сот. | 1 100 000 | 76 923 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щучье озеро дп | 9 сот. | 933 000 | 103 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щучье озеро дп | 21 сот. | 2 400 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щучье озеро дп | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 444 / 92 623 / 123 913 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 541 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 364 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 187 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 833 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 513 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Энергетик-3 СНТ | 36 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дружба СНТ | 36,6 м² | 5 сот. | 3 390 000 | 92 623 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 10.3 км | Сергеевка д. | 46 м² | 5,8 сот. | 5 700 000 | 123 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.12.2025 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Недостроенный каркасный дом , 2025 года постройки из качественных материалов. Строил для себя. Электричество заведено в дом. На участке глубокий колодец(20) колец, хорошая баня из бруса, с комнатой отдыха. Участок обнесен забором. Имеется сарай.