Ленинградское ш., 62 км от МКАД
Отдых СНТ, Клин гор. округ
Дом 46,9 м², участок 6,4 сот., дерево, 1991 год.
Цена 2,48 млн ₽, снижали с 2,98 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 613 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 47 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈738 тыс., покупка после торга ≈2,11 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −896 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Покровка ≈3,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20273
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 613 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 867 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 808 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пенсионер-2 СНТ | 7,5 сот. | 570 000 | 76 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пенсионер-2 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нагорное СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ленинградское шоссе, 74-й км | 47,3 сот. | 9 468 000 | 200 169 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нагорное СНТ | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Металлург СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дулепово д. | 28 сот. | 9 950 000 | 355 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Металлург СНТ | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дулепово д. | 24 сот. | 10 500 000 | 437 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Металлург СНТ | 30 сот. | 4 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 738 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 49 020 / 55 319 |
| цена объекта | 2 480 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 108 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 315 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 193 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 950 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -896 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Электронстрой СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 51 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Зеленая Горка СНТ да: «душевая» + «теплый пол» | 47 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 55 319 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дружный СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 27.11.2025 | 2 980 000 (+580 000) | история площадки |
| 19.05.2026 | 2 480 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 480 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в живописном районе Московской области. Дом 1991 года постройки на ленточном фундаменте расположен на отмежеванном участке 6 соток правильной формы. Дом из бруса , второй этаж дома можно утеплить и будет полноценный мансардный этаж. Подвал пригоден для хранения овощей и консервации. Коммуникации: электричество, вода - колодец и летняя вода, канализация-септик. Отопление: печь и электробатареи. Лес ,пруд рядом. Въезд в СНТ осуществляется через шлагбаум, дороги в зимний период регулярно чистятся, так как многие проживают на постоянной основе. Хорошее транспортное сообщение, Из Москвы авт 437 от м.Водный стадион, от жд ст Подсолнечная автобус каждые 30 минут, 14км. от г.Клин. Прямая продажа от собственника, без агенств. Все подробности по телефону, звоните, расскажу.