Ленинградское ш., 48 км от МКАД
Мельник СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., дерево, 1990 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 11.11.2025.
Рейтинг 56/100 · уверенность 70 %
Земля ≈223 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,23 млн → дом −231 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,7 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈462 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Берёзки-Дачные ≈6,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20272
Рейтинг 56/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 15.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 223 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 231 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −231 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 775 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесные Озера СНТ | 2,8 сот. | 400 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесные Озера СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Озера СНТ | 8,2 сот. | 3 000 000 | 365 854 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новая д. | 8,3 сот. | 2 650 000 | 319 277 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спортстроевец СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новая д. | 4,6 сот. | 1 400 000 | 304 348 | в продаже 09.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новая д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новая д. | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новый Стан д. | 6,3 сот. | 945 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 250 / 92 545 / 159 524 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 702 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 517 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 332 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 962 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 462 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Полянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Виктория СНТ | 42 м² | 12 сот. | 6 700 000 | 159 524 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Семейный дп | 40 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 225 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Квант СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 46 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Алмаз СНТ | 40 м² | 5,3 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Судниково д. | 38,1 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 104 987 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Клочково-2 СНТ | 37 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 108 108 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новая д. | 35 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Кривцово д. | 38,9 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 92 545 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ермолино д. | 40 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.11.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 683192. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА. Продам деревянный дом в снт "Мельник", с мебелью и техникой. В доме есть электричество, имеется колодец, туалет на улице, душевая в отдельном постройке на участке, кухня летняя, две комнаты. Развитая инфраструктура, есть магазины стройматериалов, для сада и огорода и другое. Документы готовы для сделки. 1 собственник. Оперативный показ и выход на сделку. Звоните прямо сейчас!