Ленинградское ш., 38 км от МКАД
Березка СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 31,2 м², участок 6,1 сот., дерево, 1980 год.
Цена 2,89 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 11.05.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 65 %
Земля ≈212 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 60 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈424 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,64 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈30 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Берёзки-Дачные ≈2,2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20262
Рейтинг 36/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 83 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 19 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 212 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 296 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 594 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 090 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нарцисс СНТ | 5,3 сот. | 2 000 000 | 377 358 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Автомобилист СНТ | 16,3 сот. | 2 400 000 | 147 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Факел СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Электрик СТ | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Электрик СТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Факел СНТ | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сокольники СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березки пос. | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рассвет-1 СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Назариха-2 СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 424 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 104 054 / 200 000 |
| цена объекта | 2 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 456 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 637 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 455 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 273 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 29 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Семейный Некст КП | 30 м² | 7,3 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Савельево д. | 30 м² | 8 сот. | 5 600 000 | 186 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Савельево д. | 30 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ложки д. | 33 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Жуково д. | 33 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Семейный Некст КП | 36 м² | 6,1 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Лесные Поляны СНТ | 30 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 166 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Клочково-2 СНТ | 37 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 108 108 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Новая д. | 35 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Эко-Вилладж КП | 27 м² | 6,6 сот. | 3 990 000 | 147 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 31.05.2026 | 2 890 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 890 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаeтся зeмельный участок в CНT "Беpeзки" вблизи ж/д станции Поваровo-1 (2,5 км) - 5 мин нa мaшине, или 30 мин пешком), Ленинградcкoe напpaвлeниe. Нa учаcтке имеется небольшой дом, оформленный как жилой - можно прописаться, использовать материнский капитал и т.д. Дом - сруб из бруса 150х150, на ленточном фундаменте, крепкий, но его необходимо немного выровнять домкратом. Имеется чердачное помещение, обустроенное под мансарду, которое, как и весь дом нуждается в ремонте. Электричество 7,5 кВт заведено в дом. На участке есть сарай, бетонные фундаментные сваи под строительство бани, туалет. Остается строительный материал : брус 150х150; 100х150, доска разного размера, вагонка, кирпич, цемент, кровельный лист на дом, баню, сарай, а также садовый инвентарь. С фасада глухой металлический забор, ворота, калитка. Имеется парковочное место. Въезд в садовое товарищество через ворота (открываются с телефона). На участке имеется летний центральный водопровод. Зимой дороги чистят. Некоторые соседи проживают круглогодично. Разумный торг возможен.