Ленинградское ш., 78 км от МКАД
Лукино д., Клин гор. округ
Дача 42 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,49 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1 млн ₽ от 26.11.2024.
Рейтинг 56/100 · уверенность 52 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 464 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 29 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈892 тыс. ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Высоково ≈21,5 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20260
Рейтинг 56/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 89 % | 37.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 464 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 026 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Новиково д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новиково д. | 15 сот. | 1 270 000 | 84 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спецово д. | 15 сот. | 2 195 800 | 146 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елгозино д. | 25 сот. | 399 000 | 15 960 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елгозино д. | 25 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Елгозино д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Елгозино д. | 25 сот. | 990 000 | 39 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Елгозино д. | 30 сот. | 870 000 | 29 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Елгозино д. | 30 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Елгозино д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 947 / 77 600 / 79 324 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 623 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 442 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 261 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 891 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Шанс СНТ | 38 м² | 16 сот. | 1 100 000 | 28 947 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Юрьевские Пруды КП | 50 м² | 21 сот. | 3 880 000 | 77 600 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Центр СНТ | 50,3 м² | 16 сот. | 3 990 000 | 79 324 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.11.2024 | 1 000 000 | история площадки |
| 13.02.2025 | 1 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 09.05.2025 | 1 490 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 490 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дом с сухим плодородным участком. Дом с участком находится в собственности, один взрослый собственник, обременений нет, никто не прописан, все необходимые документы для продажи готовы. В доме: - есть кухня; - санузел на улице; - 2 изолированных комнаты; - имеется терраса. На участке: - имеется душ; - имеется баня, а доме; - установлен парник; - деревья: яблони, ёлки; - кусты: смородины красной и чёрной, черноплодки; - участок ровный, сухой; - имеется въезд для авто с воротами; - на участке установлен колодец. Дом с участком подходит под все виды оплаты (Ипотека, наличные). Возможен разумный, обоснованный торг. Показываем объект всегда, звоните, пишите. Срочная продажа. Оперативно показываем, пишите.