Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Надежда СНТ, Клин гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 14.06.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 446 тыс. → дом ≈754 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −261 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Покровка ≈6,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20259
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 446 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 754 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Надеждино дп | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надеждино д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надеждино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надеждино д. | 9,5 сот. | 550 000 | 57 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховка дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховка дп | 8 сот. | 708 000 | 88 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховка дп | 10,4 сот. | 1 100 000 | 105 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Веста СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Клен СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Марино д. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 194 / 50 736 / 181 667 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 574 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 495 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 417 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 259 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -261 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Калинка СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 387 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Восход СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Жемчужина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Ермолино д. | 30 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Весна ДНП | 30 м² | 6,5 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Лесовод СНТ | 31 м² | 6 сот. | 750 000 | 24 194 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Шевлино д. | 30 м² | 7 сот. | 5 450 000 | 181 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | № 2 ЦМИС СНТ | 30 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Живага СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 387 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Покровка д. | 34 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 51 471 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 13.07.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.09.2025 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 500 000 (+150 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в снт. Два отдельных домика для летнего проживания на участке, сарай. Летний водопровод. Хороший подъезд. Продает собственник. Без торга.