Ленинградское ш., 90 км от МКАД
Китенево д., Клин гор. округ
Дом 150 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 59 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 2,11 млн → дом ≈492 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,77 млн / целевая ≈6,99 млн / пессимист. ≈6,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,01 млн ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: газ — нет; в описании: колодец.
До ст. Высоково ≈23,4 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20255
Рейтинг 40/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 281 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 2 108 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 492 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Шевериха д. | 15 сот. | 4 900 000 | 326 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Владимировка д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Владимировка д. | 25 сот. | 50 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шевериха д. | 18 сот. | 5 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Владимировка д. | 15 сот. | 10 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дурасово д. | 30 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Владимировка д. | 24,7 сот. | 1 950 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Владимировка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Владимировка д. | 13,8 сот. | 415 000 | 30 072 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Владимировка д. | 8 сот. | 599 000 | 74 875 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 630 / 49 074 / 120 301 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 770 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 382 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 993 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 216 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 006 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Владимировка д. | 141 м² | 19,7 сот. | 15 300 000 | 108 511 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 150 м² | 16 сот. | 6 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Озеро жемчужин КП | 150 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 46 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Крутцы д. | 173,3 м² | 15 сот. | 20 500 000 | 118 292 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Васильково д. | 133 м² | 18 сот. | 16 000 000 | 120 301 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Нагорное д. | 150 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Струбково д. | 148 м² | 25,5 сот. | 4 900 000 | 33 108 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Городище д. | 135 м² | 21 сот. | 6 500 000 | 48 148 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Дятлово д. | 125 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 68 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Нагорное д. | 162 м² | 15 сот. | 4 800 000 | 29 630 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом расположен в живописной местности (национальный парк "Завидово" особо охраняемая природная территория федерального значения) с асфальтированной дорогой, обеспечивающей удобный подъезд. Водоснабжение осуществляется через колодец. Электричество подключено, газ отсутствует. Земельный участок категории Ижс предоставляет возможность для индивидуального жилищного строительства. Территория вокруг дома ухожена, есть место для сада или огорода. Отличное место для тех, кто ищет спокойствие и уединение от городской суеты.