Ленинградское ш., 90 км от МКАД
Слобода д., Клин гор. округ
Дом 24,4 м², участок 22 сот., дерево, 1950 год.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,69 млн ₽ от 14.12.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 946 тыс. → дом ≈554 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 62 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈488 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,73 млн / целевая ≈1,55 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль −382 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Ямуга ≈16,6 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №20247
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 95 % | 6.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 015 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 946 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 554 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 705 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | МАЖР СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Слобода д. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слобода д. | 22 сот. | 1 200 000 | 54 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слобода д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слобода д. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слобода д. | 20 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слобода д. | 17 сот. | 800 000 | 47 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слобода д. | 22 сот. | 1 500 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слобода д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слобода д. | 13 сот. | 400 000 | 30 769 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 488 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 069 / 71 730 / 74 919 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 726 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 640 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 553 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 381 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -382 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Русино д. | 23,7 м² | 20 сот. | 1 700 000 | 71 730 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Русино д. | 29 м² | 29 сот. | 1 800 000 | 62 069 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Колос СНТ | 30,7 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 74 919 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.12.2025 | 1 690 000 | история площадки |
| 18.12.2025 | 1 750 000 (+60 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 1 500 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот:5240. Продается дом в деревне Слобода, Клинского района Московской области на участке площадью 22 сотки! Дом старой послевоенной постройки (1950 года), из бревна. Сам дом под снос либо требует вложений (провалены полы, крыльцо и частично крыша).