Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Шманаево д., Ступино гор. округ
Коттедж 80 м², участок 8,5 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 13.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 432 тыс. → дом ≈3,07 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 12 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,08 млн / целевая ≈3,67 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Шубатово ≈0,2 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №2024
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 068 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Мякинино д. | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елочка СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елочка СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елочка СНТ | 7,5 сот. | 300 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мякинино д. | 25 сот. | 1 477 000 | 59 080 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мякинино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мякинино д. | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мякинино д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мякинино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 143 / 53 066 / 87 912 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 081 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 877 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 673 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 265 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 110 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.4 км | Малино пгт | 70 м² | 6 сот. | 850 000 | 12 143 | в продаже 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Березнецово с. | 70 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Степановское с. | 91 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 87 912 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Раменские Дали ДНП | 102,5 м² | 8 сот. | 2 825 100 | 27 562 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом 6 на 9 метров, двухэтажный, общей площадью 80 квадратных метров, в деревне Шманаево, переулок Мещеринский, Ступинский район. Первый этаж построен из бруса, второй каркасно-щитовой. Дом утеплен, имеет ленточный фундамент. Внутри отделан вагонкой, снаружи сайдингом. На первом этаже расположены прихожая, кухня и две раздельные комнаты. На втором этаже еще две комнаты. В доме есть электричество, пластиковые окна и железная входная дверь. Участок правильной формы, 8,5 соток. На территории находятся отдельно стоящая кухня, баня, душевая кабина и машино-место с навесом, туалет на улице. Вода поступает из летней скважины глубиной 25 метров. Участок ухоженный, с множеством плодовых деревьев и кустарников, включая пять груш, яблоню, вишню, сливу и черешню. Также на участке растут прекрасные туи. Это тихое и спокойное место для загородного проживания, рядом прекрасный лес, приличное соседство. В шаговой доступности находится железнодорожная станция Шубатово. AFY-506740512