Ленинградское ш., 79 км от МКАД
Авионика СНТ, Клин гор. округ
Дача 80 м², участок 25 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 14.04.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 711 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 23 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Высоково ≈5,8 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20231
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 139 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 442 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 711 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 289 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 112 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Авионика СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Авионика СНТ | 11,5 сот. | 350 000 | 30 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Авионика СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Саньково д. | 8,5 сот. | 800 000 | 94 118 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авионика СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Электрощит СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 150 000 | 12 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Решетниково пос. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Саньково д. | 11,5 сот. | 250 000 | 21 739 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Саньково д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 062 / 25 000 / 66 667 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 516 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 390 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 013 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 087 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Северянин СНТ | 72 м² | 16 сот. | 4 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Метросад СНТ | 65 м² | 16 сот. | 1 499 000 | 23 062 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Ольховка СНТ | 100 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.04.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 21.04.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.05.2025 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.05.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.05.2025 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.06.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.07.2025 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.01.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается два участка по 12.5 общей площадью 25 соток, с домом и баней. Электричество в Снт есть, необходимо только провести кабель. В доме есть небольшая печь для отопления. Заповедная зона, чистый свежий воздух. На участке много кустов смородины, раньше сажали картошку, овощи, из ягод клубнику, всё прекрасно росло. Дом большой. Просторная кухня с лестницей на второй этаж. Три комнаты, одна большая на первом этаже, две поменьше на втором этаже. Есть терраса. Туалет уличный. До остановки 10 мин пешком, оттуда ходит автобус до электрички до г. Клин. Разумный торг уместен.