Ленинградское ш., 32 км от МКАД
Калининец-3 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 18,8 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля ≈335 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 3,02 млн → дом ≈482 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 156 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 162 тыс.
Ремонт ≈376 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −376 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Берёзки-Дачные ≈2,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20229
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 335 366 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 018 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 482 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 638 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Калининец-3 СНТ | 27 сот. | 15 000 000 | 555 556 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калининец-3 СНТ | 23 сот. | 7 500 000 | 326 087 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гончары СНТ | 12 сот. | 3 990 000 | 332 500 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гончары СНТ | 11,6 сот. | 3 990 000 | 343 966 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гончары СНТ | 30 сот. | 9 100 000 | 303 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гончары СНТ | 8,6 сот. | 3 888 000 | 452 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Калининец-3 СНТ | 9 сот. | 3 150 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гончары д. | 11,6 сот. | 3 990 000 | 343 966 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гончары д. | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калининец СНТ | 6 сот. | 5 100 000 | 850 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 376 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 156 250 / 162 500 / 200 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 719 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 533 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 347 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 975 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -376 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | НИТАС СНТ | 22 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Ермолино д. | 24 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 156 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Заовражье СНТ | 24 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 162 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 18.8 кв. Метров на участке земельном участке 9 соток. На участке: Летний дом (щитовая, 2 комнаты) пристройка к дому кухня, 2 парника, беседка 2х3, хозблок с утепленным летним душем. Коммуникации: свет и электричество разведено по дому, вода колодец 11 колец, канализация яма. На участке растут: смородина, крыжовник, ежевика, вишня. Большинство в Снт живут круглогодично, дороги чистят, подъезд к участку удобный. До ЖД станции Поварово-1 10мин на машине. Удобный выезд на Ленинградское шоссе. Дом и земельный участок зарегистрированы, один собственник, оперативный показ, быстрый выход на сделку.