Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Маис СНТ, Клин гор. округ
Дача 48 м², участок 6,5 сот.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,69 млн; первая цена 1,69 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 496 тыс. → дом ≈954 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,63 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −692 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, скважина, газ.
До ст. Ямуга ≈0,9 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20224
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 954 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Железнодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесник СНТ | 24,7 сот. | 1 500 000 | 60 729 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ямуга пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ямуга пос. | 28,6 сот. | 5 800 000 | 202 797 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесник СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Олимп СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 583 / 33 000 / 84 444 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 626 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 545 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 463 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 301 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -691 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Лесная Дача СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Авторемонтник СНТ | 48,8 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 48 156 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Жохово СНТ | 45 м² | 7 сот. | 700 000 | 15 556 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Мичуринец СНТ | 48 м² | 6 сот. | 700 000 | 14 583 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Выставочное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ромашка СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Клинский Ветеран СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ручеек СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ямуга СНТ | 43,2 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 50 926 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 690 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 600 000 (−90 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 450 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
85км от мкад, Ленинградское шоссе, Клинский район, жд. Станция Ямуга 15мин пешком, автобусная остановка 5 мин. Пешком. Продается дача: дом 2эт. 48м2, кухня, жилая комната, наверху 1 комната. Печь отапливает весь дом. Газ плита(баллон). Вода колодец и скважина на участке 6.5 соток. Плодовые насаждения и кусты, парник 2шт., хоз. Блок из блоков возможно под баню сделать. Сарай, туалет. Все огорожено. Есть магазин, неподалеку водоем Вокруг лес. Отличное место. Круглогодичный подъезд.