Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Химик 5 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,03 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 51 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 344 тыс. → дом ≈686 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 71 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈876 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,32 млн ₽, маржа 41 %, ROI 71 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ратмирово ≈5,7 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2022
Рейтинг 69/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 344 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 686 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Химик 5 СНТ | 7,2 сот. | 450 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик 5 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик 5 СНТ | 6,3 сот. | 350 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик 5 СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик 5 СНТ | 15,3 сот. | 800 000 | 52 288 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик 5 СНТ | 5,6 сот. | 400 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик 5 СНТ | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик 5 СТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Родничок СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 000 / 80 000 / 114 584 |
| цена объекта | 1 030 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 875 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 800 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 324 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик 5 СТ да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 5,6 сот. | 3 550 000 | 71 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Городище д. да: «с/у» + «ремонт» | 54,1 м² | 6 сот. | 6 199 000 | 114 584 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 1 030 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 030 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Шикарное предложение. Продам дачу в живописной районе.Хотите купить уютную дачу нa oпушкe леса? Тогдa этот вaриaнт вaш!!! Дом рacполoжeн нa учacтке 6 сoток На участке растут плодовые деревья и кустарники, создавая атмосферу уюта и гармонии с природой. Есть возможность наслаждаться свежим воздухом и тишиной. Или пением соловья. Лес грибной, ягодный: малина , земляника и черника. До города 2 км, хорошее сообщение с Москвой( электричка до Выхино-1 час).