Ленинградское ш., 72 км от МКАД
Бирево СНТ, Клин гор. округ
Дача 66,3 м², участок 6 сот.
Цена 2,39 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 51 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 430 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 37 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,03 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Ямуга ≈6,3 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20207
Рейтинг 17/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 960 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 563 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Авторемонтник СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ключи СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Текстильщик СНТ | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Выставочное СНТ | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Селевино д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Химки СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ямуга СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 126 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 41 667 / 73 552 |
| цена объекта | 2 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 031 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 550 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 422 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 295 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 040 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 117 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Клин-3 СНТ да: «санузел» + «отделка» | 63,9 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 73 552 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Урожай СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Кристалл СНТ да: «душевая» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 390 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 390 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Идет подготовка к сделке. Продается жилой дом площадью 66,3 кв. М. На дачном участке площадью 6 соток с хозяйственными постройками в Снт Бирево Клинского района. Участок относится к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования садоводство, что предусматривает постройки для постоянного проживания. Участок очень уютный, отмежеван, ухожен, хорошей формы, разграничен на зоны: постройки, отдых, барбекю, игровая, цветники. Есть плодовые деревья и кустарники (яблони, смородина). По периметру огорожен забором из сетки рабица, есть парковочное место и въездные ворота. Дом в статусе жилoй, пoлучен почтoвый aдреc, вoзможнa постоянная регистрация места жительства. Каркасный, обшит сайдингом, на ленточном фундаменте, крыша металлочерепица, внутренняя отделка дерево. Отапливается печью и электрическими обогревателями. Есть закрытая терраса, кухня, кладовые, три спальни на первом этаже и большая комната на втором. Во всем доме установлены окна Пвх. Отдельное строение сауна с душевой кабиной, с водонагревателем. Вода подается с помощью насоса из колодца (4 кольца). К помещению сауны примыкает небольшой сарайчик для инвентаря. Биотуалет на улице. Электричество 5 квт, заведено в дом и в баню, возможно увеличить мощность. Мебель и техника остаются. Территория Снт охраняется, постоянно контролируется, закрытый въезд по пропускам. Круглогодичный подъезд к участкам, дороги зимой чистят. Многие люди проживают на постоянной основе круглый год. От Ленинградского шоссе до Снт хорошая асфальтовая дорога, транспортное сообщение (автобус со ст. Клин), автобусные остановки рядом. Приезжает продуктовая лавка, работает доставка на заказ. Спокойное место для пребывания и проживания на природе. В настоящее время в Снт проводится оптоволоконный интернет. Один взрослый собственник более 5 лет. Показ по предварительной договоренности.