Ленинградское ш., 61 км от МКАД
Красные Холмы СНТ, Клин гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 17.07.2024.
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 446 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −825 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Фроловское ≈11,9 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20204
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 446 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 254 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Клинские Сады дп | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ситники д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Клинские Сады дп | 7,5 сот. | 540 000 | 72 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Клинские Сады дп | 13,1 сот. | 654 000 | 49 924 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клинские Сады дп | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малеевка д. | 50 сот. | 25 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Малеевка д. | 30 сот. | 9 900 000 | 330 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Малеевка д. | 15,9 сот. | 2 850 073 | 179 250 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ситники д. | 11 сот. | 548 000 | 49 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ситники д. | 8,1 сот. | 3 312 213 | 408 915 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 625 / 36 111 / 59 701 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 900 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 610 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 320 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -825 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Кузнечиково СНТ | 87 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 38 506 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Кузнечиково СНТ | 80 м² | 6,2 сот. | 2 250 000 | 28 125 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Кузнечиково СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Даско СНТ | 96 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 15 625 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Теплотехник СНТ | 67 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 59 701 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Былина СНТ | 86,5 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 121 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Отрадный дп | 82 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 37 805 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Матвеево КП | 80 м² | 8,9 сот. | 5 150 000 | 64 375 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Меркурий СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 36 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ольховка дп | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2024 | 1 800 000 | история площадки |
| 12.10.2024 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.07.2025 | 1 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.09.2025 | 1 700 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В 19 км от ж\д станции Клин, находится Снт "Красные Холмы", окружено живописным еловым лесом. На участке 6 соток, правильной формы расположен жилой дом. Сруб, бревно 30 см в диаметре. Отопление печное. В 25 году планируется подведение газа. С\у с душевой кабиной. Вывод под стиральную машину. Оборудованная всем необходимым кухня с техникой. Мебель, садовый инвентарь остается новому собственнику. На участке колодец 9 метров, вольер для домашней птицы. Эл-во 5 квт. Участок ухожен. Плодовые кустарники и деревья. Соседи доброжелательные, тихие. Товарищество огорожено, круглогодичная охрана, въезд под шлагбаум. Летом приезжает продовольственная лавка 2 раза в неделю. Автобусная остановка в 15 мин ходьбы. В 3 км от товарищества деревня Малеевка, где есть 2 строительных рынка, пилорама, Азс, магазины. Документы готовы к сделке. Без Торга.