Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Исток СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 60 м², участок 6,6 сот., 2010 год.
Цена 3,45 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 27.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 50 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 728 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 48 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,8 млн / целевая ≈3,42 млн / пессимист. ≈3,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сенеж ≈6,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20201
Рейтинг 19/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 24 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 256 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 728 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Исток СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сергеевка д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сергеевка д. | 15,6 сот. | 2 200 000 | 141 026 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сергеевка д. | 25 сот. | 6 250 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Деметра СНТ | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заречье СНТ | 6,7 сот. | 1 450 000 | 216 418 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Деметра СНТ | 8,5 сот. | 1 950 000 | 229 412 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ручеек СНТ | 50 сот. | 950 000 | 19 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сергеевка д. | 8 сот. | 470 000 | 58 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ручеек СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 581 / 62 914 / 109 948 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 801 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 611 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 421 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 041 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 091 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Радуга-2 СТ да: «санузел» + «теплённые пол» | 60,4 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 62 914 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Металлург-2 СТ да: «душевая кабина» + «ремонтные» | 62 м² | 6,2 сот. | 2 950 000 | 47 581 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Калина СНТ да: «санузел» + «мебель» | 57,3 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 109 948 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 01.06.2026 | 3 450 000 (+950 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа дома с участком снт Исток. Участок ухожен, есть хозблок, уличный душ и туалет. Прямая продажа, оперативный показ.