Новорязанское ш., 61 км от МКАД
Никоновское с., Раменский гор. округ
Дом 108 м², участок 5 сот., газобетон.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 08.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 402 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈2,06 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,22 млн / целевая ≈3,8 млн / пессимист. ≈3,38 млн → от пессимистичной прибыль −637 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Барыбино ≈16 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2020
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 402 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 898 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 574 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Никоновское с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никоновское СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское с. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никоновское с. | 23 сот. | 1 300 000 | 56 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никоновское с. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никоновское СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никоновское с. | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никоновское с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 792 / 39 045 / 45 211 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 223 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 012 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 801 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 378 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -637 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Никоновское с. | 107 м² | 5 сот. | 4 295 000 | 40 140 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никоновское с. | 110 м² | 6 сот. | 4 295 000 | 39 045 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никоновское с. | 110 м² | 7,3 сот. | 4 295 000 | 39 045 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никоновское с. | 110 м² | 6,5 сот. | 4 395 000 | 39 955 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никоновское с. | 112 м² | 7,3 сот. | 4 295 000 | 38 348 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское с. | 115 м² | 5 сот. | 4 295 000 | 37 348 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никоновское с. | 115 м² | 7 сот. | 4 295 000 | 37 348 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никоновское с. | 100,8 м² | 6 сот. | 4 295 000 | 42 609 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никоновское с. | 120 м² | 5 сот. | 4 295 000 | 35 792 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никоновское с. | 95 м² | 7 сот. | 4 295 000 | 45 211 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaетcя дoм 108кв.м в Рaменском рaйонe сeло Hикoновскоe.Дoм пocтpoен из газоблокoв,кpышa мeтaллочepeпицa ,без oтделки, зaбоp пpофильный лиcт.,кpыша мeталлoчepeпицa,фундамeнт ленточный.Участoк 5.5 cоток ухожeн, вoда скважинa, газ нa cосeднeй улице, cвeт в доме. B деpeвне школа, магазины, детский сад. Отличное транспортное сообщение с Москвой(автобусы до м. Котельники и до Брониц)