Ленинградское ш., 88 км от МКАД
Спас-Заулок с., Клин гор. округ
Дом 94 м², участок 15 сот., 2009 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 956 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,06 млн / целевая ≈4,55 млн / пессимист. ≈4,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈399 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: колодец; септик.
До ст. Путепроводная ≈1,7 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20197
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 80 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 761 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 956 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 244 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 234 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Спас-Заулок с. | 7,2 сот. | 650 000 | 90 278 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | М-10 Россия 108-й км | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | М-10 Россия 108-й км | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Головково д. | 34 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Головково д. | 30 сот. | 3 450 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Головково д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Головково д. | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Головково д. | 8,5 сот. | 500 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нептун СНТ | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 61 250 / 83 750 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 061 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 808 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 555 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 049 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 399 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Головково КП | 100 м² | 16,5 сот. | 6 700 000 | 67 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково КП | 80 м² | 16,6 сот. | 6 700 000 | 83 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Радуга СНТ | 108 м² | 9 сот. | 8 500 000 | 78 704 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Лесное СНТ | 95 м² | 9 сот. | 3 299 999 | 34 737 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Лесное СНТ | 93 м² | 8,5 сот. | 3 999 999 | 43 011 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Радуга СНТ | 78 м² | 17 сот. | 2 600 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Выставочное СНТ | 96 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 34 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Спас-Заулок с. | 109,9 м² | 15 сот. | 15 950 000 | 145 132 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Решетниково пос. | 80 м² | 15 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Решетниково пос. | 79 м² | 15 сот. | 6 200 000 | 78 481 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 499 999 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 200 000 (−299 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом ,участок 15 соток дом требует капитального ремонта,либо под снос есть колодец,септик,подключено электричество.