Ленинградское ш., 43 км от МКАД
Вита СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 71,4 м², участок 8 сот., 2000 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 13.06.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 56 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 949 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 62 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈1,33 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,1 млн / целевая ≈5,49 млн / пессимист. ≈4,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,43 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. пл. 128 км ≈10,4 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20195
Рейтинг 64/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 35.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 622 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 949 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 551 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 723 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Химки СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Муравей СНТ | 7,2 сот. | 950 000 | 131 944 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кочергино СНТ | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишенка СНТ | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кочергино-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кочергино-2 СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юбилейный СНТ | 7,8 сот. | 1 200 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 328 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 523 / 92 012 / 115 385 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 102 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 797 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 492 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 882 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 429 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Медведки КП да: «ванная» + «тёплые полы» | 65,1 м² | 8 сот. | 5 990 000 | 92 012 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Гульнево-Высокое КП да: «санузел» + «мебелью» | 78 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 115 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Сад Березки СНТ да: «ванные» + «мебель» | 65 м² | 8 сот. | 3 999 000 | 61 523 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный двухэтажный дом на земельном участке 8 соток. Площадь дома 71. 4 кв. м. В доме 2 этажа. В доме электричество, печь для отопления " Bullerjan". Дом состоит из двух блоков под одной крышей. Отдельно находится кухня, также с печкой для отопления. На участке колодец с чистой питьевой водой. Участок ровный, правильной формы. На участке плодовые деревья и кустарники, есть малина, черная и красная смородина, крыжовник, яблоня. Большая грядка с клубникой, цветники. Хорошие соседи. Отличный круглогодичный подъезд к дому. СНТ в окружение леса. В собственности более 10 лет.