Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Марино д., Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 4,7 млн ₽ от 14.06.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,42 млн → дом ≈2,08 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 50 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,35 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: септик (по описанию).
До ст. Покровка ≈8,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20194
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 636 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 424 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 076 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Марино д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маринские дачи ДНП | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маринские дачи ДНП | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Троицкое д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марино д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марино д. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Троицкое д. | 22 сот. | 2 600 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Троицкое д. | 30 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Троицкое д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Троицкое д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 55 814 / 66 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 032 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 880 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 729 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 426 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 349 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Комарово-2 КП | 43 м² | 13 сот. | 2 399 999 | 55 814 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Солнечная Поляна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Щучье озеро дп | 60 м² | 7,5 сот. | 2 999 999 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2025 | 4 700 000 | история площадки |
| 02.07.2025 | 4 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.07.2025 | 4 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 5 000 000 (+700 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 4 200 000 (−800 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 3 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом! Есть прописка! Дом каркасно-щитовой, отопление электроковектора, водоснабжение скважина с питьевой водой, канализация-септик, команты 2 спальни по 9 м2, гостиная 12/9 м2, кухня 9 м2, уличная веранда, окна в пол Пвх, санузел совместный. Бытовая техника холодильник, микроволновка, телевизор, пылесос. Мебель всё остаётся новому владельцу. Дом пригоден для круглогодичного проживания. Участок сухой, ровный, отмежован, по периметру огорожен профлистом, имеется ещё в наличии, чтобы огородить ещё одну сторону от участка, который продаётся(там ни кто не живет). Весь участок засеян газоном, на участке стоит бассейн на подиуме, имеются плодовые и ягодные деревья и кустарники. Оборудована парковка на 4 ТС 7*10 м, выездная группа ворота, приложена ж/б труба по конаве(выдерживает камаз). 2-е бытовки для бытовых нужд и хранения хоз инвентаря, организованы стеллажи. Заведено электричество 15 квт. Круглогодичный подъезд к участку. До Электрички ст. Фроловское 8 км, автобусная остановка до станции и г. Клин по расписанию. Тихое и спокойное место, прекрасно подходящее для семейного отдыха и загородной жизни. Один взрослый собственник, готов выйти на сделку, документы все чистые, без обременений. Звоните, пишите, готов показывать каждый день после 15:00. Суббота, воскресенье с утра. P. S. К сожалению после сильных снегопадов, просела крыша, необходим ремонт. Стоимость ремонта приблизительно около 250 тыс. Руб. По данному факту цена за всё была сниженна до той которая сейчас Торг.