Ленинградское ш., 81 км от МКАД
Заповедное Озеро дп, Клин гор. округ
Дача 90 м², участок 15,7 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 15,7 сот. = 542 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 20 тыс.–29 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −2,92 млн ₽, маржа −174 %, ROI −63 %.
Коммуникации: колодец; в описании: газ.
До ст. Высоково ≈24 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20192
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 543 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 542 000 ₽ (15,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 758 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 644 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заповедное Озеро дп | 13,8 сот. | 400 000 | 28 986 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заповедное Озеро дп | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заповедное Озеро дп | 14,9 сот. | 500 000 | 33 557 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заповедное Озеро дп | 18,5 сот. | 1 200 000 | 64 865 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заповедное дп | 7,5 сот. | 583 000 | 77 733 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заповедное Озеро дп | 8,3 сот. | 500 000 | 60 241 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заповедное Озеро дп | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заповедное Озеро дп | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заповедное дп | 14 сот. | 999 000 | 71 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заповедное Озеро дп | 30 сот. | 900 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 455 / 21 922 / 28 750 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 103 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 893 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 923 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −174 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Яр СНТ | 80 м² | 8,8 сот. | 2 300 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Милухино СНТ | 81 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Шанс СНТ | 86 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 52 326 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лесное ДНП | 74 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 21 622 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Парфенькино д. | 110 м² | 11 сот. | 2 250 000 | 20 455 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся красивая, уютная дача на границе с заповедником! Чистый воздух и вкусная ключевая вода из колодца, двухэтажный домик, участок с парником и плодовыми деревьями, большая терраса и мангальная зона, а прямо за забором небольшая речка что ещё нужно для хорошего отдыха. А чтобы Вас никто не побеспокоил в посёлке есть охрана. Захотели сходить на рыбалку в одном километре большой рыбхоз с каскадом озёр, за грибами лес в 100 метрах. А теперь подробнее о самой даче: - участок 15,7 сотки, огорожен и обработан. - Дом в два этажа, каркасно-щитовой, утеплён и обшит сайдингом. - в доме всё необходимое, свет, вода, душ, туалет. - на первом этаже располагается кухня и зона для готовки, гостиная и санузел. - на втором этаже две спальни и гардеробная. - терраса под крышей пристроена к дому. - есть гараж и погреб. - в посёлке планируют проводить газ. - магазин 500 метров.