Ленинградское ш., 49 км от МКАД
Мошницы д., Солнечногорск гор. округ
Дом 63,9 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 51 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 813 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 48 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль −736 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Головково ≈0,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №20189
Рейтинг 25/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 526 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 813 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 137 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 443 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мошницы д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мошницы д. | 14,3 сот. | 1 670 000 | 116 783 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мошницы д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | в продаже 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Мошницы д. | 12 сот. | 3 350 000 | 279 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мошницы д. | 24,6 сот. | 3 070 000 | 124 797 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мошницы д. | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мошницы д. | 19 сот. | 2 500 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мошницы д. | 8 сот. | 1 299 000 | 162 375 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мошницы д. | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 278 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 581 / 62 914 / 83 077 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 621 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 431 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -735 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Металлург-2 СТ да: «душевая кабина» + «ремонтные» | 62 м² | 6,2 сот. | 2 950 000 | 47 581 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Мисирево д. да: «санузел» + «отделка» | 65 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 83 077 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Радуга-2 СТ да: «санузел» + «теплённые пол» | 60,4 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 62 914 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
от ст. Головково Ленинградского направления до участка 1 км, 12-15 мин. пешком. От Ленинградского вокзала 1ч30 мин. Рядом с товариществом СПА отель, рестораны, гриль-бар, живагинские пруды с пляжем, бассейн, 4 км. от участка. До Пятерочки пешком 1,2 Торг.