Ленинградское ш., 59 км от МКАД
Ветеран-2 СТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 47 м², участок 8 сот., 2004 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 01.06.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 65 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 885 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–196 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,78 млн / целевая ≈4,3 млн / пессимист. ≈3,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,47 млн ₽, маржа 38 %, ROI 62 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Подсолнечная ≈10 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20167
Рейтинг 66/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 603 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 885 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 015 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 596 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ветеран-2 СТ | 6,7 сот. | 6 900 000 | 1 029 851 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветеран-2 СТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рысь СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 30.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыгино д. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рысь СНТ | 12,9 сот. | 1 500 000 | 116 279 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 8 сот. | 1 299 999 | 162 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рыгино д. | 8 сот. | 100 000 | 12 500 | в продаже 30.01.2019 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рыгино д. | 12,8 сот. | 1 400 000 | 109 375 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рыгино-1 СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рыгино-1 СНТ | 16 сот. | 2 100 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 102 222 / 195 652 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 776 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 537 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 298 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 821 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 466 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | 50 лет Победы СНТ | 47 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 138 298 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Тимоново д. | 47 м² | 4,5 сот. | 9 890 000 | 210 426 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Подолино-А СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 102 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вельево д. | 50 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Солнечный СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 3 350 000 | 74 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесные Хутора СНП | 50 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Новое д. | 46 м² | 12 сот. | 9 000 000 | 195 652 | снято (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Луч СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 77 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Солнечное СНТ | 45 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
54091. Продается уютный дачный лентий домик. Местоположение д. Рыгино, СНТ "Ветеран-2", в 5 минутах езды до озера Сенеж. Участок 800 кв.м. Дом 47 кв.м., деревяный 2004 года постройки, баня+хозблок. Электричество 2,5 Квт (заведен и разведен по дому, в бане и в хозпостройке), колодец, туалет на улице, отопление печное. Транспортное сообщение отличное, от Зеленограда 45 км., ходит автобус от г. Солнечногорск (жд.станция, 30 минут в пути). Собственность с 2007 года, один собственник. Оперативные показы, ключи на руках.