Ленинградское ш., 57 км от МКАД
50 лет Победы СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 100 м², участок 8 сот., дерево, 2014 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 06.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 65 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 942 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 45 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,41 млн / целевая ≈6,67 млн / пессимист. ≈5,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,16 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Подсолнечная ≈9,8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20166
Рейтинг 72/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 942 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 258 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 580 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 50 лет Победы СНТ | 7,8 сот. | 670 000 | 85 897 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подолино-Е СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельево д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельево д. | 9,6 сот. | 1 800 000 | 187 500 | в продаже 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подолино-Д СНТ | 12 сот. | 1 990 000 | 165 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подолино-Б СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рыгино д. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химчане СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 80 278 / 129 219 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 408 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 038 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 667 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 926 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 156 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Ветеран-2 СТ да: «санузел» + «отделка» | 100 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Космынка Светлая КП да: «ванные» + «под ключ» | 103,7 м² | 7,5 сот. | 13 400 000 | 129 219 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | да: «санузел» + «ремонт» | 90 м² | 7,5 сот. | 8 950 000 | 99 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Пешково КП да: «ванные» + «под ключ» | 90 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаётся двухэтажный капитальный дом с земeльным учаcтком. Основательный фундамент, окна ПВХ. Солидный забор с откатными воротами. Электричество заведено в дом. Центральный летний водопровод. Участок сухой, ровный, правильной формы. Круглогодичный подъезд. Организованное СНТ, на въезде в СНТ установлены автоматические ворота. В шaгoвoй доcтупноcти есть пpуд с пляжeм (400 метров от СНТ). Экологически чистый район, рядом лес, грибы, ягоды. До озepа Сeнeж 8 мин. на авто. Ближайший мaгaзин в paйоне 1 км. Общественный транспорт до ст. Подсолнечная г. Солнечногорск (регулярное сообщение маршрут 26). Документы к сделке готовы. Помощь в одобрении ипотеки. Полное бесплатное юридическое сопровождение сделки купли-продажи. Оперативный показ. Звоните!