Ленинградское ш., 36 км от МКАД
Лесная Полянка СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,23 млн; первая цена 5,23 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Земля ≈185 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,11 млн → дом ≈2,39 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 72 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,57 млн / целевая ≈4,11 млн / пессимист. ≈3,65 млн → от пессимистичной прибыль −121 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Поварово I ≈1,1 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20160
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 110 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 390 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Поварово пгт | 10 сот. | 8 000 000 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Электрик СТ | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поварово пгт | 13,8 сот. | 11 000 000 | 797 101 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поварово пгт | 12,6 сот. | 2 520 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поварово пгт | 13,5 сот. | 6 250 000 | 462 963 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сокольники СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поварово пгт | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поварово пгт | 12 сот. | 2 160 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поварово пгт | 7,3 сот. | 1 095 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поварово пгт | 6,2 сот. | 925 500 | 149 274 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 93 117 / 170 455 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 567 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 339 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -121 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Семейный Некст КП да: «санузел» + «ремонтом» | 49,4 м² | 6,6 сот. | 4 600 000 | 93 117 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Семейный некст-2 КП да: «ванные» + «ламинат» | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Васюково д. да: «ванные» + «мебелью» | 52,8 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 170 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Семейный некст-2 КП да: «санузел» + «отделка» | 53,7 м² | 6,3 сот. | 6 500 000 | 121 043 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 5 230 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 4 900 000 (−330 000) | история площадки |
| 29.05.2026 | 3 900 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаeтcя уютнaя дача для тех, кто ценит кoмфоpт и трaнспоpтную дocтупнoсть. Идeaльнoe cочетание загopодной тишины и гоpoдскoй инфрacтpуктуры!Главные пpeимущecтвa:Тpaнcпорт: Всего 14 минут пешком дo ж/д cтaнции Поварoвo. Оcтaновка общеcтвeнного тpaнспоpтa 200м. Удобный зaезд c Ленинградского шоссе 33-й километр. Асфальт почти до самого участка (всего 30 метров качественной отсыпанной грунтовки). Инфраструктура: В 250 метрах ЖК Поварово. Здесь же супермаркеты Пятерочка и Дикси, Винлаб, спорткомплекс, аптеки, заправка, Ветклиника, пункты выдачи Оzоn, Вайлдберриз, Яндекс Маркет. О доме и участке:Основной дом (50 м2): Просторный, с мансардным этажом и отличной шумоизоляцией. Гостевой дом/Хозблок: Небольшое строение, которое можно использовать как для гостей, так и под мастерскую, летнюю кухню . Участок (6 соток): Ровный, огорожен забором из металлопрофиля. Парковка: Оборудована надежная площадка для автомобиля (отсыпана и забетонирована). Коммуникации:Электричество. Водоснабжение: колодец(стоят 2 насоса). Отопление печное (брикеты:1 топка на 12 часов)Канализация (септик). Юридическая чистота: Участок в собственности. Кадастровый номер: 50:09:0050426:219. Возможен торг. Звоните, отвечу на все вопросы и организую показ!