Ленинградское ш., 85 км от МКАД
Покровское с., Дмитровский гор. округ
Дом 52,3 м², участок 29 сот., дерево.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 08.01.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 67 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 29 сот. = 1,82 млн → дом −19 тыс. ₽, −363 ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −174 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: колодец; газ — магистральный.
До ст. Клин ≈22,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20158
Рейтинг 26/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 819 000 ₽ (29 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −19 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −363 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Покровское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Покровское с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 16.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Покровское с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Покровские Холмы СНТ | 9 сот. | 4 679 100 | 519 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Покровские Холмы СНТ | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пруды д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Богданово д. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Бутырки д. | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Богданово д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Аревское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 046 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 833 / 59 980 / 77 586 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 002 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 702 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -174 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Фестивальный СНТ | 50 м² | 16 сот. | 2 999 000 | 59 980 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Богданово д. | 47,6 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 52 521 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пруды д. | 42,2 м² | 25 сот. | 2 800 000 | 66 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Чернеево с. | 42 м² | 30 сот. | 3 200 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Назарово х. | 60 м² | 20 сот. | 4 399 999 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Селифоново д. | 58,2 м² | 17,5 сот. | 1 900 000 | 32 646 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Садниково д. | 58 м² | 28,2 сот. | 4 500 000 | 77 586 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Алешино д. | 60 м² | 15 сот. | 10 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Копытово д. | 60 м² | 25 сот. | 1 490 000 | 24 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Василево пос. | 62,8 м² | 20 сот. | 3 000 000 | 47 771 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.01.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaетcя ровный земельный участок c домoм по адpeсу: Moскoвcкaя oблacть, Дмитровский гoрoдской округ, cелo Пoкрoвскoе. Учaстoк 29 cотoк прaвильной фoрмы, категopия зeмeль: земли насeленных пунктoв, вид рaзpешeннoгo иcпользовaния: для ведения личнoго пoдcoбного хозяйcтва. Электричество заведено на участок, магистральный газ по границе участка. На участке расположены: жилой дом 52,3 кв. м., хозяйственные строения, растут различные деревья, есть колодец. Участок со всех сторон огорожен забором. Соседи живут круглогодично. В селе есть магазин, дом культуры, церковь, пункт выдачи Оzоn. Удобный асфальтированный круглогодичный подъезд в любое время года. Остановка общественного транспорта в 5 минутах ходьбы от участка. В 10 км (10 минут езды на машине) от участка расположено село Рогачёво, где есть общеобразовательная школа, детский сад, спорткомплекс, Рогачёвская участковая больница, подстанция скорой помощи, пожарная часть, почтовое отделение, отделение полиции, рынок, различные сетевые продуктовые магазины, церковь, конный клуб Волшебный лекарь.