Ленинградское ш., 88 км от МКАД
Росинка СНТ, Клин гор. округ
Дом 47,8 м², участок 6 сот., дерево, 1995 год.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 18.06.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 332 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 34 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈756 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −552 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Высоково ≈2,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20152
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 266 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 332 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 418 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 665 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 1 747 000 | 87 350 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Утро СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Дача СНТ | 6 сот. | 625 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Локомотив-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Клинское СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Юность-2007 СНТ | 16 сот. | 779 000 | 48 688 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Юность-2007 СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 756 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 375 / 37 801 / 69 980 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 115 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 009 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 692 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -551 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 69 980 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мираж СНТ | 58,2 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 37 801 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Гея СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 34 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача 47, 8 м2 (оформлена) из бревна, построенная в 1995 году настоящим мастером . Стены обшиты снаружи и изнутри вагонкой и утеплены. Дом двухэтажный на ленточном фундаменте, с косметическим ремонтом, расположен на территории СНТ с освещением на центральной улице и минимальными взносами. На участке есть баня 10м2 (оформлена), что добавляет дополнительный комфорт для отдыха. В доме три комнаты, выполнен в традиционном стиле с деревянной отделкой. Отопление печное, что создает особую атмосферу уюта. Имеется сухой погреб. Санузел находится на улице. Участок угловой, есть межевание, прекрасно ухожен, с плодоносящими деревьями и кустарниками. Имеется теплица для выращивания овощей. Имеется колодец. Вода в дом НЕ заведена. Железнодорожная станция расположена в 30 минутах ходьбы от станции Ямуга, что обеспечивает удобную транспортную доступность. В шаговой доступности магазин, где можно приобрести все необходимое. Соседи очень хорошие. На данный момент дом находится в статусе: садовый дом. Перевод в статус жилого ( для последующей прописки). возможен после покупки и Вашего самостоятельного оформления. Отвечу на все дополнительные вопросы.