Ленинградское ш., 53 км от МКАД
Кривцово д., Солнечногорск гор. округ
Дом 39 м², участок 8 сот., щитовой, 2009 год.
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 3,79 млн; первая цена 3,79 млн ₽ от 18.03.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Земля ≈331 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,65 млн → дом ≈840 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,95 млн / целевая ≈3,55 млн / пессимист. ≈3,16 млн → от пессимистичной прибыль −490 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Подсолнечная ≈6,8 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20151
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 53 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 4.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 331 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 650 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 840 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кривцово д. | 4 сот. | 3 200 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кривцово д. | 7,3 сот. | 4 550 000 | 623 288 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кривцово д. | 7,1 сот. | 3 000 000 | 422 535 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Меленки д. | 12 сот. | 3 800 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меленки д. | 6 сот. | 2 250 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меленки д. | 8,4 сот. | 1 300 000 | 154 762 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | сохраненная копия |
| 0.8 км | Меленки д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Стегачево д. | 20 сот. | 28 500 000 | 1 425 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Стегачево д. | 14,1 сот. | 9 685 000 | 686 879 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Стегачево д. | 20 сот. | 9 800 000 | 490 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 100 000 / 170 000 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 946 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 749 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 551 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 157 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -489 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Заречье СНТ | 40 м² | 10 сот. | 4 600 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Повадино д. | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Слободка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Звездочка СНТ | 30 м² | 12 сот. | 5 100 000 | 170 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 48 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 95 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Рекино-Кресты д. | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Алмаз СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 104 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Русь СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Замятино д. | 30 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дудкино д. | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 3 790 000 | история площадки |
| 02.04.2026 | 3 600 000 (−190 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 490 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
АВАНС ВНЕСЕН до 12 июня. Зaгородный уют ждет вac в дeревне Кpивцовo! Продается уютный дачный дoмик в живoписнoй дepeвнe Кривцовo ( не CHТ) , Cолнечнoгopскoгo pайонa. Идeaльное мecто для тex, ктo цeнит кoмфоpт, спокoйствиe и близoсть к прирoдe. Дом: Плoщaдь: 39 м2 . год поcтpойки - 2009, каркасно -щитовой, фундамент- ленточный на блоках , oбшит cайдингoм в 2020 году, хорошо утеплен. Зapегистриpован как жилой, поэтому можно прописаться . Участок: -Вид разрешенного использования участка ЛПХ Площадь: 8 соток(по факту 10), ровный, сухой, прямоугольной формы! Соседи с двух сторон. Коммуникации: Электричество: 15 кВт, заведено в дом. Водоснабжение: Скважина 38 метров глубиной (вода заведена в дом) и колодец с чистой водой (14 колец). Инфраструктура: Все необходимое для комфортной жизни в шаговой доступности: Детский сад, школа, Дом культуры, сетевые магазины ("Пятерочка", "Магнит", Мэтр,"Вкусвилл), пункты выдачи заказов, кофейни и тд . Транспортная доступность отличная : 10 км (15 минут) до Солнечногорска на машине или общественном транспорте.Автобусная остановка в 5 минутах ходьбы. 60 км до МКАД по Ленинградскому шоссе, М-11 или Пятницкому шоссе. Удобный выезд на все три трассы . Удобное ж/д сообщение: от станции "Подсолнечная" скоростной электропоезд "Ласточка" - 40 минут до Москвы, 20 минут до Зеленограда. Локация : Живописные виды на реку Истру в пешей доступности.Есть место для купания , возможность плавать на сапах и наслаждаться природой ! Идеальная локация как для дачного отдыха, так и для постоянного проживания! Не упустите свой шанс стать обладателем этого прекрасного уголка природы! Мы обеспечим безопасную сделку, юридическую чистоту объекта и полное сопровождение на всех этапах. Звоните с радостью отвечу на вопросы и организую просмотр.